Nejsem právník. Ale byl jsem starostou. Zažil jsem "občany obecné" schopné v rámci sousedských půtek vést spory přes ploty tří stran svého pozemku. Plot, pes, strom, kravál a smrad. Pořád dokola. Jak na půtky ve světě, kde se ušlechtilé ideály o lidském soužití střetávají s nekompromisní realitou cirkulárky v neděli v sedm ráno, smradem páleného plastu z vedlejšího komína a čoklem odvedle, co štěká nejen od rána do večera, ale furt?
Jako starosta jsem díky penzu sousedských sporů odpovídajícímu šestitisícové pražské městské části viděl víc zničených přátelství kvůli třem decimetrům plotu a stínícímu ořešáku než kvůli nevěře. Co jsem pochopil během šesti let administrace, sledování, konzultování či mediací sousedských sporů tak nějak obecně?
Za prvé. Sousedský spor není sprint a vítěze dělá rozvaha, cílevědomost, důslednost a schopnost odložit za každou cenu ego i emoce a nasadit strategické myšlení.
Za druhé. Včera mistr psychologického obléhání protistrany může být v sousedském sporu zítra vynervovanou troskou bez brzd, která drží v jedné ruce šutr, ve druhé pochodeň a tou třetí drží pod krkem u plotu souseda.
Za třetí. Není pravda, že v hádce se sousedem vždy vyhrává ten, kdo dokáže první mlčet. Vyhrává ten, kdo si nakonec zjedná všemi prostředky pořádek, případně alespoň vyjedná takový kompromis, co bude jako ústupek obou stran jenom vypadat, protože vy ustupovat rozhodně nemáte v úmyslu.
Když sousedův život přetéká k vám
V právničině existuje pro všechno to obtěžování vším možným krásný termín: imise. Jsou to všechny ty neviditelné i viditelné částice, vlny, pachy a prostě nežádoucí elementy, které soused produkuje a které si dovolují překročit hranici vašeho pozemku. Neplést s emisemi, které jsou to, co z komína nebo výfuku vylétá, kdežto imise jsou to, co k vám dolétá od bezohledného tatrmana z vedlejší chaty a opruzuje vás to.
Na imise narazíte záhy na internetu, při právní konzultaci nebo při stěžování si na sousedovo dvacetičlenné komando pelichajících, mrouskajících koček. Ať čerpáte z jakéhokoli zdroje týkajícího se občanskoprávních sporů mezi sousedy, praští vás do nosu imise.
Proč? Protože je nesmírně důležité rozumět tomu, jak občanský zákoník definuje imise, respektive že rozlišuje dva druhy imisí. Porozumět rozdílu mezi nimi je zásadní pro vaši další taktiku ve střetu s hovadem odvedle.
Přímé imise jsou ty, co soused záměrně směřuje na váš pozemek. Nejčastěji jde o kouř a odpad, ale hodně sporů je třeba kvůli nežádoucí vodě. To jsou takové ty krutopřísné záludnosti, kdy si například vedle vyvedou rýhu tak, aby jim už neteklo do sklepa, což se stane přesměrováním toku rovnou do vašich muškátů. Přímá imise je v podstatě to samé co válečný zločin a zákon je zde nekompromisní – je to zakázáno a hotovo dvacet.
No a nepřímé imise, to je ten šedý, mlhavý a odporně hlučný zbytek. Hluk z bazénu, kouř z grilu, štěkot smečky zběsilých, krvežíznivých, bestiálních čoklů, smrad linoucí se ulicí vždy, když se šetří za hovnocuc. Na nepřímých imisích je blbé to, že v jejich případě nastupuje kouzelná formulka: „míra přiměřená místním poměrům“.
Imise přímé a nepřímé
Ačkoli už nejsem starosta, tak si mi jako propuštěnému muklovi bez budoucnosti přišla poplakat občanka stodůlecké části Řeporyjí, která nemůže vystát kravál, který přes ulici v zadním traktu supermarketu Billa a navazujícího Makra způsobuje i v noci často nekončící proud průvodních jevů zásobování. Řev motorů, rány paleťáků, pípání couvajících náklaďáků a tak dokola.
Paní jsem vysvětlil, že to, co ji trápí, je poměrům v místě přiměřená imise, se kterou fakt mohla počítat, když si koupila byt nad de facto logistickým areálem. Je to stejné, jako když si pořídíte kvartýr nad vyhlášenou hospodou, kde je v pátek a v sobotu country. Když není country, tak je stejně všude nablito, nonstop cinkají půllitry a vy s tím chcete něco udělat.
Slušný právník nebo pozorná rešerše zdrojů vám dají jasně na vědomí, že soud vás na konci příběhu pošle do patřičných mezí. Místní poměry jsou totiž v tomto případě definovány tím kraválem za Makrem a Billou, v případě country zaplivané čtyřky pivem a gulášem.
Kdy má smysl vycenit zuby? U nepřímých imisí tam, kde soused v tiché vilové čtvrti začne v garáži na tři směny brousit diamanty. Domluva žádná, deprese už klepe na dveře a vyhlídky na efektivní ukončení kraválu žádné, protože stěhovat se vám nechce a jít si sednout na patnáct až dvacet let za zvlášť trýznivou vraždu se vám taky nechce.
Přitom máte v ruce nabitou zbraň v podobě občanského zákoníku. To, co je v něm černé na bílém, je vaše nabitá zbraň. Jste v právu. Přestaňte na něj dělat ksichty z verandy, přestaňte mu psát maily, že už to vážně budete řešit právní cestou, když není ochoten se domluvit, a přejděte k činům. Více info o předžalobních výzvách a co možná nejefektivnějším zpracování podnětu příslušnému odboru radnice s rozšířenou působností vám dá právník.
Než začnete sepisovat žalobu krví
Zkuste nejdříve starou dobrou diplomacii. Ale bacha na diplomacii bez argumentačního zázemí. To je jen nedůstojné, marné žadonění, co nikam nepovede. Stokrát jsem vysvětloval potenciálně nadějným diplomatům, že musejí mít nabito. Štěká čokl nonstop v ulici, vytáčí vás to všechny dlouho, já vím. Kolikrát jste volali měšťáky?
,Štěkot v noci je vždy rušení nočního klidu, máte právo si přivolat hlídku. Kolik máte záznamů? Postupujete v součinnosti, nebo třeba sami, ale tak, abyste nešli hrát vysokou diplomacii bez argumentů a nábojů? Pokud ne, je fajn, že rozumíte potřebě na tom začít pracovat.
Pokus o diplomatické řešení věci může vypadat třeba pokusem použít základní taktiku, říkejme jí Dokumentace. V praxi to vypadá tak, že než sousedovi půjdete vyprávět, že je opruz a buď si to neuvědomuje, což by měl, nebo uvědomuje a neřeší, což by neměl, tak foťte, natáčejte a pište si. Klidně deník opruzování: „V úterý smrad z pálících se pneumatik od 14:00 do 18:00…“
Bez důkazů jste jen ten hysterický pán z druhého patra. Připadá vám to směšné? Směšní jste vy v představě, že to uvyhrožujete per huba přes plot výčtem imaginárních známostí a prestižních advokátů v příbuzenstvu.
Ke kapitole diplomacie patří i taktika, které v Řeporyjích na úřadu ve snaze poradit říkáme Taktika smírčího pokusu s mírným ostřím. Zajděte za tím kreténem. Neřvěte. Zkuste: „Sousede, ten váš nový gril z dovozu je bez ohledu na to, jak mě štve, luxusní a co bych za takový dal. Fakt vám ho celá osada závidí nefalšovanou českou závistí, ale ten kouř nám jde přímo do dětského pokoje.
Co kdybychom ho posunuli o dva metry?“ Pokud nehučíte do sociopata, často to stačí, a že byste to sami neřekli. Pokud sociopat je, jak tvrdíte, když mě s tou radou posíláte někam, absolvujte něco podobného stejně. Udělejte to. Gratuluji, pokud jste poslechli, právě jste si odškrtli kolonku „pokus o smír“, kterou soudy milují.
Nepodceňuj sílu SVJ. Třetina řeporyjských dnes žije v obytných souborech tvořených bytovými domy. O SVJ většinou smýšlíme ve smyslu, že je to takové to, jak se za žádnou cenu nesmím nechat zvolit do jeho orgánů a je dobré dostavit se jednou za čas na schůzi, jinak si pro mě dojdou nebo na mě budou alespoň divně čumět v garáži.
Fajn, ale SVJ je kromě spolku lidí, se kterými se nechcete v kočárkárně v rámci schůze ani družit, ani hádat, chcete je jen přežít a volit do orgánů, kam nechcete být zvolen sám, také zbraň jako kráva.
Jistě, je to vždycky složité a právě to vaše SVJ je co se orgánů týče dle vás spíše souborem nýmandů. Každý správný adept efektivně volené strategie v rámci sousedského sporu mezi partajemi musí mít ohledně SVJ naprosto jasno v jednom a napište si to radši padesátkrát, no šup: Společenství vlastníků jednotek je institucionální kladivo!
Jeho síla je v porovnání s jinými kladivy až strašlivá a je legrační, jak často se na to zapomíná. Pamatujte si, že bydlíte-li v bytě, pak bez ohledu na to, jaký soubor pitomců to u vás má na starosti, vaše největší zbraň se fakt nejmenuje policie, ale stanovy SVJ. SVJ má často větší sílu než okresní úřad, pokud víte, jak ho rozhýbat.
Když si společenství vlastníků odhlasuje do stanov, že se ve středu a každé liché pondělí od 2:00 do 4:00 v baráku netrtká, tak se prostě v baráku v oněch slotech nesouloží a přes to nejde vlak.
Domovní řád tak sice vypadá, ale není jen cárem papíru. Pokud soused kouří na balkoně tak, že vy máte v obýváku uzenáče, podívejte se do stanov SVJ. Mnohá SVJ mají pravidla pro užívání společných prostor a balkonů velmi striktní. To vaše ne? Co s tím něco udělat? Tlak přes výbor. Výbor SVJ má povinnost hájit zájmy vlastníků.
Pokud hluk či zápach obtěžuje víc lidí, spojte se. Cože? Že to fakt už štve celej barák? Vážně? A myslíte, že byste dokázali pod kolektivní stížnost sehnat podpisy nadpoloviční většiny podle podílů? Wow!
Občanský zákoník miluje společný postup a dává vlastníkům silná práva, pokud postupují společně. Je s tím trochu námahy a kdo ví, zda nebude třeba i trocha diplomacie, ale kolektivní stížnost vlastníků má váhu politického převratu. Je to jiná liga než individuální kverulování, které jste předváděli doteď. Byl to jen šum v pozadí, zatímco teď stojíte s plamenometem na forbíně!
Doufám, že je to jasné a že program na večer je daný. Žádné čumění na balkoně do Instagramu, případně v obýváku na Netflix. To si dělejte, až budete mít nastudované stanovy vašeho SVJ. Neodflákněte to, budu vás z toho příště zkoušet.
Trocha čistého vína na závěr. Většina těch, co jsou ve střetu se sousedem, opakuje stále stejné chyby, neposlouchá dobře míněné rady a tak spláče nad výdělkem s tím, že za všechno mohou jalové zákony, zkorumpovaní a líní úředníci, špatní právníci, chytráci, co vás tlačí do řešení, o kterých víte předem, že ve vašem případě fungovat nebudou. Případně věříte, že by mohly, ale to byste nesměl být srab a škudlil.
Většina těch, kterým jsem stokrát vysvětlil, jak důležitá je taktika dokumentace a mít nakonec nabito (svědectví, protokoly, záznamy o výjezdu MP a podobně), není ochotná dokumentovat. Respektive končí někde tam, kdy si zapíše datum a čas další bezesné noci kvůli štěkotu. Zvednout ale telefon a vytočit 156 s tím, že je rušen noční klid, a toto udělat dvacetkrát do roka, opravdu nedokáže.
Policie má povinnost přijet a vyhotovit o výjezdu záznam. Je vaším svatým právem volat policii pokaždé, když se situace opakuje. Je to důležité, vytváříte si tím důkazní materiál o opakovaném rušení. Jak chcete jít do války, když je vám žinantní zavolat Městskou policii?
Jestli něco docela zabírá, tak je to stará dobrá předžalobní výzva nebo něco, co se tak tváří. Milý čtenáři, prosím tě, v tom tvém letitém sporu se sousedem, kde je střídavě dusno a střídavě dusno, kdy už si děláte naschvály a ty trpíš jako zvíře, protože pravda je na tvé straně a nedovoláš se, můžeš mi říci, kdy jsi konečně vzal tři tisíce a požádal právníka, aby tomu kreténovi napsal výzvu k ukončení obtěžování, předžalobní výzvu a podobně?
Neptám se, proč to nemá cenu. Ptám se, kolik už tě ten spor stál nervů a peněz a proč nestojí za to poslat mu předžalobní výzvu. To je fuk, že ho žalovat nechceš, že se nechceš soudit, že jsi srab, co prostě na tyhle věci není stavěný. Ano, soudy bývají drahé. Právní úkon drahý není. Nech mu s plnou parádou vypracovat a zaslat předžalobní výzvu profesionálem a uvidíš, že k něčemu to bude.
Za málo. To jsem zvědavý, až se tě za rok zeptám…
