Právě tato zakořeněná důvěra v cihly a beton se stala jedním z nejúčinnějších marketingových nástrojů české finanční branže posledních let. Pod hlavičkou „investice do nemovitostí“ se prodávaly a prodávají produkty, které s přímým vlastnictvím bytu nebo domu nemají mnoho společného. Fondy kvalifikovaných investorů nebo dluhopisy developerských skupin jsou sofistikované finanční struktury, v nichž mezi investorem a onou zbožňovanou cihlou leží vrstvy právních konstrukcí, oceňovacích modelů, úvěrových pák a manažerských rozhodnutí. A každá z těchto vrstev může selhat.
Tento článek popisuje tři stále ještě živé české nemovitostní kauzy z let 2023–2025, které zřejmě skončí bolestivými ztrátami investorů. Všechny tři případy měly profesionální fasádu: licencované správce, depozitáře z renomovaných institucí, auditorské firmy, regulační dohled České národní banky. A přesto investoři přišli o peníze.
Co je na nich nejzajímavější – každý případ selhal jiným způsobem. Československý nemovitostní fond ČSNF SICAV je příběhem o pochybném zakladateli a otázkách, zda vykazované hodnoty majetku odpovídaly skutečnosti. Nova Real Estate spravovaná společností Redside je příběhem o kvalitních budovách, jejichž hodnota byla poškozena vazbou na toxického investora a následnou panikou. A RSBC Holding Roberta Schönfelda je příběhem o dluhové pyramidě, která pouze vypadala jako zdravě diverzifikovaný byznys.
Tři různé fondy, tři různé příčiny krachu, jedno společné poučení: u nemovitostních fondů neexistuje automatická bezpečnost. Regulatorní aparát, který má investory chránit, na to v praxi nestačí.
Jak funguje nemovitostní FKI
Než se ponoříme do jednotlivých příběhů, je třeba pochopit základní mechaniku toho, co se vlastně investorům prodává. Fond kvalifikovaných investorů, zkráceně FKI, je investiční nástroj určený – jak název napovídá – kvalifikovaným, tedy zkušeným a dostatečně majetným investorům. Minimální vstup činí jeden milion korun. Zákon předpokládá, že kdo investuje takovou částku, rozumí rizikům. To je ovšem předpoklad, který je v praxi ukazuje velmi optimistický. Značná část investorů do FKI se k nim dostane prostřednictvím finančního poradce, který jim ukáže graf rostoucí hodnoty a vysvětlí, že jde o „investici do nemovitostí“. O finanční struktuře za tím grafem se hovoří málo nebo vůbec.
Většina nemovitostních FKI funguje jako takzvaný SICAV – akciová společnost s proměnným základním kapitálem. Ve své podstatě je SICAV seriózní a osvědčená struktura, kterou česká legislativa převzala z Lucemburska. V případě nemovitostních SICAVů jsou tu ale háčky, jak si řekneme za chvíli.
Fond typu SICAV vydává investiční akcie, jejichž hodnota se odvozuje od čisté hodnoty aktiv fondu, takzvaného NAV (Net Asset Value). Investor nakoupí akcie za cenu odvozenou od NAV, fond za jeho peníze pořídí nemovitosti a hodnota akcií pak roste s tím, jak roste oceněná hodnota portfolia.
Klíčové slovo je „oceněná“. To je ten hlavní háček. Na rozdíl od akciového fondu, kde cenu podílů určuje trh každou sekundu, u nemovitostního fondu hodnotu aktiv stanovuje znalec. A tady začíná problém: konflikt zájmů. Znalce najímá a platí fond. Správce fondu, jehož poplatky se počítají z hodnoty NAV, má přirozený zájem na tom, aby oceněná hodnota byla co nejvyšší. Depozitář kontroluje, zda správce dodržuje stanovené procedury, nikoli však, zda oceňovací předpoklady jsou realistické. Auditor pracuje s dodanými podklady. ČNB pak formálně dohlíží na celý rámec, ale nemá kapacitu ani mandát ověřovat, zda konkrétní budova v portfoliu fondu skutečně stojí tolik, kolik tvrdí znalecký posudek.
Vzniká tak řetězec formální kontroly, v němž každý článek spoléhá na ten předchozí – žádný z nich ale nemá skutečnou motivaci ani prostředky zpochybnit základní čísla. Dokud fond prosperuje a investoři nechtějí hromadně odejít, tato konstrukce drží. Problém nastane ve chvíli, kdy se iluze střetne s realitou: když fond musí nemovitosti skutečně prodat, když zakladatel ztratí důvěryhodnost, anebo když se ukáže, že oceňované hodnoty byly po celou dobu vzdáleny tržní ceně. Všechny tři případy, které následují, ilustrují právě tento moment střetu zájmů.
ČSNF SICAV – Když zakladatel selže
Československý nemovitostní fond SICAV se na trhu objevil v roce 2017. Založil ho Daniel Římal. Fond spravovala jedna z největších českých správcovských společností Avant investiční společnost. Depozitářem se v roce 2023 stala společnost CYRRUS, auditorem PKF APOGEO Verifica. Na papíře tedy bylo vše, co investor mohl chtít: profesionální zázemí, regulovaná struktura, jasně definované zaměření na rezidenční development v okolí Prahy.
Klíčovým projektem fondu měla být výstavba přibližně pěti set bytových jednotek v Chýni u Prahy, investice plánovaná na 2,5 miliardy korun. Jenže v lednu 2025 fond oznámil, že od projektu odstupuje, protože není schopen zaplatit za pozemky.
Fond nabízel investorům několik tříd akcií s různou mírou rizika a výnosu. Prioritní a Prémiová třída měly být chráněny garancemi, podle nichž případné ztráty nejprve dopadaly na zakladatelovy Výkonnostní akcie a teprve poté na ostatní investory. Bonusová třída slibovala vyšší výnosy za cenu vyššího rizika. Fond sliboval zhodnocení šest až devět procent ročně. V listopadu 2024 vykazoval aktiva kolem 1,7 miliardy korun, investorský kapitál přesahoval miliardu a na dluhopisech visel další téměř čtyřistamilionový závazek.
Klíčovým projektem fondu měla být výstavba přibližně pěti set bytových jednotek v Chýni u Prahy, investice plánovaná na 2,5 miliardy korun. Jenže v lednu 2025 fond oznámil, že od projektu odstupuje, protože není schopen zaplatit za pozemky. Pro fond, jehož hodnota z velké části stála právě na ocenění tohoto rozvojového záměru, to byl devastující úder.
O měsíc později přišla další rána. Národní centrála proti organizovanému zločinu zatkla Daniela Římala — sice nikoli kvůli fondu, ale i tak šlo o reputační katastrofu. Římal byl obviněn z rozsáhlého podvodu s DPH v obchodu s použitými mobilními telefony. Údajně zneužíval zvláštní unijní režim zdanění zboží z EU, ačkoli telefony ve skutečnosti pocházely z USA. Odhadovaná škoda dosáhla 335 milionů korun. Římal strávil přibližně dva měsíce ve vazbě.
Přímá souvislost s fondem nebyla prokázána, ale zatčení zakladatele spustilo mimořádné přecenění aktiv fondu a odliv investorů. Výsledek byl drastický. Bonusová třída akcií ztratila přes padesát procent hodnoty. Podle pololetní zprávy zveřejněné v lednu 2026 poklesl fondový kapitál z 992 milionů korun ke konci roku 2024 na 408 milionů k polovině roku 2025. Obhospodařovatel vysvětluje tento propad ztrátovými projekty v nemovitostních společnostech, v nichž po většinu času působil právě Římal.
K červnu 2025 disponoval fond volnou hotovostí pouhých šest milionů korun, přičemž se blížila splatnost dluhopisů v objemu zhruba čtyř set milionů. Záchranný pokus přišel ze strany investiční skupiny Axelor vedené Pavlem Svoreněm, který avizoval plán fond převzít, přecenit na reálné hodnoty, restrukturalizovat portfolio a přejmenovat. Transakci se ale nepodařilo dotáhnout do konce. Svoreň od ní odstoupil s vysvětlením, že průtahy mu znemožnily fond zachránit.
Ceny nemovitostí určuje znalec stanovený zakladatelem fondu — a zde je velký prostor pro tvořivost v tom nepříznivém smyslu slova. Když zakladatel nemovitostního fondu má zlé úmysly, systém to nedokáže napravit. Ani když jeho účastníci dělají vše správně.
Pak se začala hroutit i samotná infrastruktura fondu. V červenci 2025 vypověděl depozitář CYRRUS smlouvu o výkonu své funkce. Důvod: Avant nedodržel zákonnou lhůtu pro předložení auditované výroční zprávy za rok 2024 a nepředložil ani ocenění majetku fondu ani další zákonem požadované dokumenty. Za těchto okolností CYRRUS nemohl vykonávat funkci depozitáře v souladu se zákonem. Od 1. listopadu 2025, kdy uplynula výpovědní lhůta, fond fungoval bez depozitáře. Nepodařilo se najít náhradu: Římalova pověst je zjevně toxická natolik, že s fondem nechce mít nikdo nic společného.
Ale proč Avant nedodržel lhůtu? „V únoru 2025 bylo zahájeno trestní stíhání zakladatele fondu,“ uvádí Avant. A pokračuje. „Vzhledem k tomu, že tato osoba současně působila jako jednatel některých majetkových účastí fondu, bylo nutné zajistit kontinuitu řízení těchto společností. Současně byla provedena změna dodavatele účetních služeb u vybraných majetkových účastí a byla objednána nezávislá hloubková kontrola účetních operací za období let 2020 až 2024. Cílem těchto kroků bylo ověřit správnost účetních podkladů a zajistit, aby následné ocenění aktiv fondu i výroční zpráva vycházely ze spolehlivých dat. Tyto kroky vedly k časovému posunu při finalizaci výroční zprávy. O této situaci byl depozitář fondu průběžně informován.“
Vedení fondu nakonec v únoru a březnu 2026 přišlo s posledním manévrem: svolalo valnou hromadu, jejímž hlavním bodem byla transformace ze struktury SICAV na osobu rizikového kapitálu podle paragrafu 15 zákona o investičních společnostech a investičních fondech. V praxi to znamená, že se investoři již nemohou spoléhat na ochranu regulovaného prostředí.
V případu ČSNF se zdá, že správce ani depozitář neudělali žádné chyby. Systém fungoval správně. Proč tedy investoři přišli o peníze? Kořen problémů spočívá v tom, že oceňování nemovitostí je mnohem obtížnější než oceňování akcií. Ceny akcií vyhlašuje burza a nedají se falšovat. Ceny nemovitostí určuje znalec stanovený zakladatelem fondu — a zde je velký prostor pro tvořivost v tom nepříznivém smyslu slova. Když zakladatel nemovitostního fondu má zlé úmysly, systém to nedokáže napravit. Ani když jeho účastníci dělají vše správně.
Co následovalo? A jaké byly další dva příběhy z nedávné minulosti? Poslechněte si celou epizodu našeho seriálu Miliardové zločiny.
